La Ley 108-05 se complementa con los reglamentos y las normas complementarias dictados por la Suprema Corte de Justicia y con las resoluciones de la Dirección Nacional de Registro de Títulos y de la Dirección Nacional de Mensuras Catastrales.

No existen restricciones a la propiedad extranjera de inmuebles dominicanos; las personas y entidades extranjeras adquieren y registran títulos bajo las mismas reglas que los nacionales dominicanos.

II. La Jurisdicción Inmobiliaria

Todos los asuntos relativos a los bienes inmuebles corresponden a la especializada Jurisdicción Inmobiliaria, que tiene competencia exclusiva sobre las controversias que surjan de la aplicación de la Ley 108-05 y sus reglamentos.

La Jurisdicción Inmobiliaria está integrada por: (a) los Tribunales de Tierras de Jurisdicción Original y los Tribunales Superiores de Tierras; (b) los Registros de Títulos, coordinados por la Dirección Nacional de Registro de Títulos; y (c) las oficinas de Mensuras Catastrales, coordinadas por la Dirección Nacional de Mensuras Catastrales.

• Los Tribunales de Tierras de Jurisdicción Original y los Tribunales Superiores de Tierras son, respectivamente, los tribunales de primera instancia y de apelación para las acciones y procedimientos al amparo de la Ley 108-05.
• La Dirección Nacional de Registro de Títulos coordina, gestiona y regula las actividades de las oficinas de Registro de Títulos, que inscriben la propiedad y todos los gravámenes y cargas, y vela por el cumplimiento de la legislación inmobiliaria dentro de su competencia.
• La Dirección Nacional de Mensuras Catastrales coordina y regula las oficinas regionales de mensura y es el único órgano que brinda soporte técnico de mensura a la Jurisdicción Inmobiliaria.

La debida diligencia sobre un inmueble dominicano se centra en el certificado de título y en la certificación de estado jurídico emitida por el Registro de Títulos, que revela los gravámenes inscritos, las servidumbres y las anotaciones provisionales; ninguna compra debería cerrarse sin ella.

III. Procesos ante la Jurisdicción Inmobiliaria

• Registro original del título (saneamiento): el proceso de orden público mediante el cual se identifica e individualiza una parcela, se adjudican los derechos sobre ella y se registra el título por primera vez.
• Litigio sobre derechos registrados (litis sobre derechos registrados): controversias relativas a inmuebles registrados o a derechos registrados; los Tribunales de Tierras tienen competencia exclusiva para resolverlas.
• Desalojo de inmueble registrado: el procedimiento mediante el cual un inmueble registrado se libera de la ocupación ilegal, luego de que el Abogado del Estado de la jurisdicción verifica la legitimidad de los documentos del propietario y de que hayan vencido los plazos otorgados.
• Procedimientos sumarios (referimiento): medidas urgentes y provisionales ordenadas por el Tribunal de Tierras competente a solicitud de una parte interesada durante el litigio.
• Partición de inmueble registrado: el proceso que pone fin a la copropiedad de un inmueble registrado, ante el Tribunal de Tierras de la ubicación del inmueble.
• Modificaciones parcelarias: procedimientos basados en la mensura, incluidos el deslinde, la subdivisión y la refundición, mediante los cuales una parte interesada modifica una parcela, sujeto a la aprobación previa de las autoridades de mensura catastral.

Los inmuebles que aún se mantienen bajo derechos posesorios indivisos (derechos sin deslinde) se transan con un descuento por una razón; completar el deslinde los convierte en parcelas con título individual y debería considerarse en el precio de cualquier adquisición.

IV. Ley de Condominios 5038

La propiedad horizontal en la RD está regulada por la Ley de Condominios 5038 de 1958 y por disposiciones de la Ley 108-05 y sus reglamentos.

La Ley 5038 rige la propiedad individual de las unidades dentro de una edificación: cada propietario tiene derechos exclusivos sobre una porción funcional de la edificación y, al mismo tiempo, una parte indivisa de las áreas comunes que comparte con los demás propietarios. Los propietarios forman colectivamente un consorcio (consorcio de propietarios) con capacidad legal para administrar el condominio.

Cada propietario de unidad debe contribuir proporcionalmente a los gastos de conservación, mantenimiento, reparación y administración de las áreas e instalaciones comunes.

V. Registro de un condominio

Toda persona que desee dividir la propiedad de una edificación, construida o por construir, en pisos, apartamentos o unidades comerciales independientes al amparo de la Ley 5038 debe primero registrar su derecho sobre el terreno conforme a la Ley 108-05, y luego solicitar el registro del régimen de condominio, depositando para su inscripción la declaración de condominio, los planos y el reglamento ante el Registro de Títulos.

El reglamento de condominio inscrito obliga a todos los propietarios de unidades, presentes y futuros; los compradores de unidades, en particular en proyectos turísticos, deberían revisarlo, así como el cumplimiento del promotor, antes del cierre. Para los impuestos aplicables a las adquisiciones y enajenaciones, incluidos el impuesto de transferencia del 3%, el impuesto al patrimonio inmobiliario (IPI) y la nueva tasa del 10% de ganancias de capital para personas físicas introducida por la Ley 30-26, véase Derecho Tributario, secciones II y V.

Esta publicación se ofrece únicamente con fines informativos y no como asesoría legal. Toda transacción relacionada con cualquiera de los aspectos descritos requerirá asesoría y deberá consultarse específicamente con la Firma con antelación. © Arthur & Castillo. Todos los derechos reservados. Next