Incidencia de las Leyes de Lavado de Activos en Transacciones Inmobiliarias Transfronterizas en la República Dominicana[1][2]

La transmisión o cesión de derechos sobre bienes inmuebles en la República Dominicana (RD) se rige por los principios de libertad contractual, junto con el requisito de un documento escrito notariado para satisfacer las exigencias de la ley de forma, y una serie de procesos y requisitos de transferencia y registro de propiedad establecidos en las Leyes Tributarias y de Registro de Propiedad Inmobiliaria.

Estos requisitos consisten en su mayoría en documentos que las partes pueden producir, mientras que los aspectos relacionados con el dinero, su pago u origen para fines de cierre de transacciones inmobiliarias, eran tradicionalmente responsabilidad de las entidades financieras. El 1 de junio de 2017, la RD promulgó la Ley 155-17 Contra el Lavado de Activos y Financiamiento del Terrorismo (Ley de Lavado o Ley 155-17).[3]

Desde el inicio, la Ley 155-17 designa a las personas “no financieras” obligadas a participar en la prevención, evaluación y mitigación del delito, categoría que incluye a abogados, notarios, corredores de bienes raíces y otros profesionales legales.[4] Estas personas ahora están sujetas a obligaciones similares a las de las instituciones financieras[5] y restringidas por algunas prohibiciones que abordan prácticas que se habían presentado en la práctica inmobiliaria transfronteriza en la República Dominicana.

Desde el ámbito regulatorio, se infiere del artículo 33 de la Ley 155-17 que abogados, notarios y otros profesionales legales que realicen transacciones inmobiliarias para sus clientes en asuntos como la “compra, venta o renovación de inmuebles” deben realizar debida diligencia del cliente para conocerlo antes de aceptar su representación o asistencia en tales asuntos.[6] Entre las prohibiciones para los profesionales legales, el artículo 64(e) de la Ley 155-17 establece que no pueden “liquidar, pagar o aceptar la liquidación o el pago en efectivo en cualquier moneda o en metales preciosos, en relación con las siguientes operaciones: (i) Cesión o transmisión de derechos sobre bienes inmuebles por un monto superior a un millón de pesos dominicanos (aproximadamente US$21,000.00).”[7]

Estas disposiciones, que requieren un rastro de pago o evidencia de pago distinta al efectivo, deben ahora ser consideradas en la negociación del precio y los términos y condiciones de pago entre las partes que transfieren o transmiten derechos de propiedad, y como parte de la organización de un cierre inmobiliario.

Finalmente, el artículo 64 de la Ley 155-17 prohíbe a notarios y registradores procesar transacciones inmobiliarias a menos que reciban, para fines de conservación, “prueba veraz del medio de pago.”[8] Esta disposición significa que el notario o registrador puede rechazar pagos de transacciones inmobiliarias no documentados, pagos hechos o recibidos por personas no identificadas, y puede solicitar información adicional como forma de cumplir con los requisitos de la Ley de Lavado y de descargar sus responsabilidades.

[1] Publicado originalmente en la publicación de la Sección de Derecho Internacional de la American Bar Association “The Year in Review” 2017 para la Práctica Inmobiliaria Transfronteriza en la República Dominicana. Para ver o descargar la publicación original, visite la página indicada en este enlace página 345.

[2] Felipe Isa Castillo es Socio y Jefe de la Práctica de Derecho Inmobiliario, Turismo e Inversión Extranjera en Arthur & Castillo (AC Law).

[3] Ley 155-17 Contra el Lavado de Activos y Financiamiento del Terrorismo (G.O. No. 10886); “Lavado de activos” se define como “el proceso mediante el cual una persona u organización transforma las ganancias monetarias derivadas de una actividad criminal o ilegal en fondos que aparentan provenir de una fuente lícita.” art. 2.

[4] Id. art. 2, 33(e).

[5] Ej. establecimiento de programas y políticas de evaluación, gestión y mitigación de riesgos, debida diligencia del cliente, registro de datos y deber de informar a las autoridades sobre actividades sospechosas, operaciones o transacciones prohibidas.

[6] Ley 155-17 art. 33(e)(1).

[7] Id. art. 64(e).

[8] Id. art. 64, ¶ II.

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SOBRE EL AUTOR: Felipe Castillo es socio líder de las áreas de Inversión Extranjera, Bienes Raíces y Turismo en Arthur & Castillo Asesores y Consultores en la República Dominicana. Se especializa en inversión extranjera, bienes raíces y negocios internacionales (Maestría en Negocios Internacionales y estudios en Finanzas y Emprendimiento en Georgetown University en Washington, D.C. y Máster en Negocios Internacionales y Comercio Electrónico en la Universitat Pompeu Fabra en Barcelona) con más de 20 años de experiencia en inversión extranjera, zonas francas, negocios internacionales y práctica inmobiliaria transfronteriza. Él es un Experto Certificado en Bancarrota Empresarial e Intérprete de los idiomas inglés y español.

Email: fcastillo@aclaw.com

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