Comprar inmuebles en la República Dominicana requiere de un asesor calificado y con experiencia que pueda identificar riesgos relacionados con el vendedor y la propiedad, y que pueda superar con éxito los obstáculos legales del proceso.

Las personas interesadas en comprar, vender, ceder o transferir propiedades inmobiliarias en la República Dominicana deben tener en cuenta que dichas operaciones se rigen por la Ley de Registro Inmobiliario No. 108-05 de 2005 y sus reglamentos, el Código Civil y otras leyes especiales dominicanas que pueden aplicar según el tipo de transacción y el proceso de cierre.

Requisitos Generales de Forma y de Fondo

Entre los requisitos de forma para que una transferencia inmobiliaria sea válida en la República Dominicana, se encuentra la necesidad de un contrato de compraventa definitivo por escrito, ya sea mediante acto notarial o acuerdo privado legalizado por notario público.

En cuanto a los requisitos de fondo, es esencial que las partes contratantes estén plenamente identificadas en el contrato, incluyendo nombres completos, documento oficial de identidad, estado civil y domicilio. También debe incluirse el precio de compraventa, términos de pago, condiciones y la descripción completa del inmueble indicada en el certificado de título.

Según el tipo de transacción y cierre, el Registrador de Títulos puede requerir documentos adicionales.

Poderes de Representación

La emisión de poderes en la República Dominicana, tanto del comprador como del vendedor, a favor de un representante legal o autorizado, requiere un documento escrito en forma de acto notarial o documento privado legalizado por notario y la Procuraduría General, para cumplir con las regulaciones del Registro de Títulos.

Los poderes deben incluir: nombre completo, documento de identidad, estado civil, domicilio del poderdante y descripción completa del inmueble objeto de la transferencia, así como disposiciones claras sobre el alcance de las facultades otorgadas.

Si el poder se otorga fuera de la República Dominicana, puede realizarse en forma de Acto Notarial ante un consulado dominicano. Si es un documento privado, debe ser legalizado por notario, luego por la Procuraduría o autoridad competente del país, y finalmente ante el consulado dominicano y la Cancillería. En países miembros del Convenio de La Haya de 1961 (Apostilla), basta con la notarización y apostilla.

En todos los casos, los poderes otorgados en otro idioma deben ser traducidos al español por un Intérprete Judicial dominicano certificado.

Derechos y Obligaciones del Vendedor

El vendedor debe entregar el inmueble y el certificado de título original (Certificado de Título Duplicado del Dueño), así como cancelar cualquier carga, gravamen o garantía inscrita sobre el mismo. El comprador debe recibir, al pagar el precio, un contrato de compraventa ejecutado y notariado en original.

Desde 2017, la Ley de Lavado de Activos 155-17 impone al vendedor la obligación de verificar el origen de los fondos del comprador, siguiendo protocolos estrictos de cumplimiento que también deben observar las partes y el notario actuante.

Obligaciones del Comprador

La obligación principal del comprador es pagar el precio de compra y cumplir con los términos y condiciones establecidos en el contrato.

En cumplimiento de la Ley 155-17, el pago debe realizarse mediante cheque o transferencia bancaria, permitiendo verificar su origen.

Obligaciones de los Corredores

Las obligaciones de los corredores inmobiliarios en la República Dominicana son mínimas debido a la falta de regulación.

• No se requiere licencia para representar o vender propiedades.
• No hay un deber de divulgación ni reglas claras de lealtad fiduciaria.
• Sus funciones se asimilan más a las de un agente de ventas que busca su comisión.

Por ello, compradores y vendedores deben contratar abogados inmobiliarios independientes, ya que los corredores no pueden atender los aspectos legales ni prever riesgos ocultos.

El Proceso de Cierre

El día del cierre, el vendedor debe entregar al comprador, además del certificado de título original, otros documentos legales, entre ellos:

• Certificación de Estado Jurídico del Inmueble, emitida por el Registro de Títulos, que indica el estatus legal de la propiedad, existencia de gravámenes, hipotecas o litigios.
• Certificación de No Deuda Tributaria, emitida por la DGII, que confirma si se han pagado los impuestos o si la propiedad está exenta.
• Si el vendedor es una empresa: RNC, Registro Mercantil y acta de asamblea autorizando la venta.
• Certificación de no deudas de condominio, pagos de servicios básicos (agua, luz, basura, teléfono, cable).
• Copia de planos, reglamentos y estatutos del condominio o proyecto.

Solicitud de Transferencia ante el Registro de Títulos

El comprador debe registrarse como contribuyente en la DGII, pagar los impuestos de transferencia inmobiliaria y presentar la solicitud de transferencia ante el Registro de Títulos correspondiente o en la sede central en Santo Domingo.

Los Registradores pueden modificar requisitos mediante resoluciones o memorandos internos, por lo que un abogado experimentado es esencial para evitar rechazos o retrasos.

Trámite de Transferencia y Entrega del Certificado de Título

Una vez presentada la solicitud completa, el Registro de Títulos emite un plazo estimado (normalmente unos dos meses, salvo retrasos o requerimientos adicionales).

En la entrega del nuevo certificado, el nuevo propietario o su apoderado debe verificar en ese momento que los datos estén correctos para evitar procesos de rectificación posteriores.

Con la entrega del Certificado de Título libre y válido, concluye el proceso de compraventa en la República Dominicana.

¿Necesita más información sobre nuestros servicios para la compra de inmuebles en la República Dominicana? Contáctenos.

SOBRE EL AUTOR: Felipe Castillo es socio líder de las áreas de Inversión Extranjera, Bienes Raíces y Turismo en Arthur & Castillo Asesores y Consultores en la República Dominicana. Se especializa en inversión extranjera, bienes raíces y negocios internacionales (Maestría en Negocios Internacionales y estudios en Finanzas y Emprendimiento en Georgetown University en Washington, D.C. y Máster en Negocios Internacionales y Comercio Electrónico en la Universitat Pompeu Fabra en Barcelona) con más de 20 años de experiencia en inversión extranjera, zonas francas, negocios internacionales y práctica inmobiliaria transfronteriza. Él es un Experto Certificado en Bancarrota Empresarial e Intérprete de los idiomas inglés y español.

Email: fcastillo@aclaw.com

Aviso: Esta publicación no constituye asesoría ni sugiere un resultado garantizado, ya que cada situación individual puede diferir y la situación pudo haber cambiado desde su publicación. Para obtener asesoría específica sobre la información aquí contenida y temas relacionados, por favor contacte al autor.

© Arthur & Castillo ®. Todos los Derechos Reservados.