La compra de inmuebles en la República Dominicana está regida por la Ley de Registro de Propiedad Inmobiliaria No. 108-05 de 2005 y sus reglamentos, el Código Civil Dominicano y otras leyes especiales dominicanas que puedan aplicar dependiendo del tipo de transacción.

Requisitos Generales de Forma y de Fondo

Entre los requisitos de forma para realizar una transferencia de propiedad válida está la necesidad de un contrato de compraventa definitivo por escrito, ya sea mediante acto notarial o acuerdo privado legalizado por notario público.

En cuanto a los requisitos de fondo, es esencial que las partes del contrato estén plenamente identificadas en el acuerdo, incluyendo sus nombres completos, documento oficial de identidad, estado civil y domicilio. El precio de compra o venta, los términos de pago, las condiciones y la descripción completa del inmueble indicada en el certificado de título deben estar incluidos en el acuerdo y expresados con claridad.

Poderes

La emisión de poderes en la República Dominicana por parte del comprador o del vendedor a favor de un representante legal o persona autorizada requiere un documento escrito mediante acto notarial, o en forma de documento privado y legalizado por notario público y procuraduría, a los fines de cumplir con los reglamentos de la jurisdicción inmobiliaria.

Entre las principales disposiciones o informaciones que deben incluirse en dicho poder figuran el nombre completo, documento oficial de identidad, estado civil y domicilio de la parte otorgante, así como la descripción completa del inmueble sobre el cual se harán las transferencias, incluyendo lenguaje suficiente y disposiciones claras sobre el alcance de los poderes otorgados al apoderado.

Los poderes emitidos fuera de la República Dominicana pueden otorgarse en forma de Acto Notarial si la parte otorgante comparece ante un Consulado dominicano.

Si se sigue la forma de documento privado en un país extranjero, el poder debe ser legalizado por un notario público, la Procuraduría o County Clerk y finalmente ante el Consulado de la República Dominicana y el Ministerio de Relaciones Exteriores (Cancillería). Si el país extranjero es miembro del Convenio de La Haya de 1961 (Apostilla), entonces el documento puede ser legalizado por notario y apostillado, reduciendo así los pasos de legalización.

Debe señalarse que en todos los casos, los poderes otorgados en un idioma distinto al español, idioma oficial de la República Dominicana, deben ser traducidos al español por un Intérprete Judicial autorizado antes de poder ser depositados en la Jurisdicción Inmobiliaria como parte de la solicitud de transferencia o ante cualquier institución pública dominicana.

Derechos y Obligaciones de los Vendedores

Las obligaciones generales del vendedor al cierre de una transacción inmobiliaria incluyen la entrega del inmueble en sí y del certificado de título original (Certificado de Título Duplicado del Dueño) del inmueble adquirido, incluyendo la cancelación de cargas, gravámenes u otras garantías registradas sobre el inmueble. Es muy importante que al momento del pago del precio, el comprador reciba un original ejecutado y notariado del contrato de compraventa.

Obligaciones Generales de los Compradores

La única obligación esencial que la ley dominicana impone al comprador de un inmueble es pagar al vendedor el precio de compra del bien adquirido y cumplir con los demás requisitos, términos o condiciones de pago existentes en el contrato de compraventa.

Obligaciones de los Corredores

Las obligaciones de los corredores inmobiliarios en la República Dominicana son casi inexistentes, ya que existe una regulación muy laxa en este sentido.

Por ejemplo, los corredores no están obligados a contar con licencia para representar, ofrecer o vender bienes raíces en la República Dominicana, y la falta de regulación dificulta evaluar deberes fiduciarios o evitar conflictos de interés, ya que se presume que sus funciones son similares a las de un agente de ventas que cobra comisión.

Esto significa que los potenciales compradores o vendedores deben contratar un abogado inmobiliario calificado, ya que el interés del corredor se centra en la venta, pero no en manejar los aspectos legales de la transacción ni en prevenir posibles complicaciones.

El Proceso de Cierre Inmobiliario

El día en que comprador y vendedor deciden cerrar una transacción inmobiliaria, el vendedor puede ser requerido a entregar al comprador, además del certificado de título original, una serie de documentos legales que normalmente son gestionados por el abogado del vendedor.

Entre estos documentos se encuentra la certificación de estado jurídico del inmueble, emitida por la jurisdicción inmobiliaria correspondiente, que revela si la propiedad tiene mensura aprobada para fines de transferencia, y si existen gravámenes, hipotecas o privilegios que afecten la libre transferencia.

Otro documento importante es la certificación de buena condición fiscal del inmueble, emitida por la Dirección General de Impuestos Internos (DGII), que indica si los impuestos inmobiliarios han sido pagados o si el inmueble está exento.

Si el vendedor es una persona jurídica, debe entregar al comprador copia de su tarjeta de identificación tributaria, copia de su registro mercantil y un original de las actas de los accionistas o directores autorizando la venta y designando al representante de la empresa que firmará el contrato de compraventa.

Otros documentos relevantes pueden incluir la cédula o pasaporte del vendedor y su representante, certificación de no deudas del condominio o proyecto, evidencia de pago de servicios básicos (electricidad, agua, basura, cable, teléfono), así como copia de planos, reglamentos y estatutos del condominio o proyecto.

Solicitud de Transferencia ante la Jurisdicción Inmobiliaria

La conclusión de la compraventa requiere el pago del impuesto de transferencia inmobiliaria y el depósito de la solicitud de transferencia ante la Jurisdicción Inmobiliaria correspondiente o ante la Jurisdicción Inmobiliaria Central en Santo Domingo.

Los reglamentos y circulares internas de la Jurisdicción Inmobiliaria explican la documentación y formalidades que deben cumplirse para las transferencias inmobiliarias. Dichos requisitos son estrictos y están sujetos a cambios, lo que hace recomendable contar con un abogado especializado para evitar rechazos o retrasos.

Tramitación de Transferencias ante la Jurisdicción Inmobiliaria

Una vez presentada y aceptada la solicitud de transferencia, el funcionario de la Jurisdicción Inmobiliaria dará un plazo estimado para la entrega del nuevo título, que generalmente toma alrededor de dos meses si no se requieren documentos adicionales.

Obtención del Certificado de Título de la Propiedad

El día de entrega, el nuevo propietario debe presentar su documento de identidad oficial o, en caso de actuar mediante apoderado, el poder debidamente legalizado para recibir el nuevo certificado de título.

Es fundamental verificar inmediatamente que los datos del título sean correctos para evitar un nuevo proceso administrativo de corrección.

La entrega de un certificado de título limpio y transferible al nuevo propietario concluye el proceso de compraventa de bienes raíces en la República Dominicana.

Después de recibir su título, el propietario debe mantenerse informado de las leyes y regulaciones aplicables, a fin de garantizar el uso, disfrute y posible disposición de su propiedad en el futuro.

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SOBRE EL AUTOR: Felipe Castillo es socio líder de las áreas de Inversión Extranjera, Bienes Raíces y Turismo en Arthur & Castillo Asesores y Consultores en la República Dominicana. Se especializa en inversión extranjera, bienes raíces y negocios internacionales (Maestría en Negocios Internacionales y estudios en Finanzas y Emprendimiento en Georgetown University en Washington, D.C. y Máster en Negocios Internacionales y Comercio Electrónico en la Universitat Pompeu Fabra en Barcelona) con más de 20 años de experiencia en inversión extranjera, zonas francas, negocios internacionales y práctica inmobiliaria transfronteriza. Él es un Experto Certificado en Bancarrota Empresarial e Intérprete de los idiomas inglés y español.

Email: fcastillo@aclaw.com

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