El 27 de septiembre de 2016, el Poder Ejecutivo de la República Dominicana (RD) emitió el Decreto No. 268-16, mediante el cual se crea la Comisión de Evaluación de los Terrenos Inmobiliarios Registrados como Propiedad de los Ingenios Azucareros pertenecientes al Consejo Estatal del Azúcar (CEA).

El Decreto reconoce la transformación económica del país, donde los terrenos originalmente dedicados a la producción de azúcar, la agricultura o la ganadería han pasado a convertirse en propiedades urbanas, comerciales y turísticas. Asimismo, señala que las instituciones gubernamentales centrales, autónomas y locales suelen competir entre sí por los beneficios derivados del uso y venta de terrenos que, en función de diversos intereses, pueden considerarse de su propiedad.

De acuerdo con la Ley de Registro Inmobiliario 108-05, el Gobierno Dominicano es el propietario original de todos los bienes inmuebles que conforman el territorio de la República Dominicana. Son registrables a nombre del Estado aquellos inmuebles sobre los cuales nadie pueda probar un derecho legítimo. Sin embargo, no existe un título o certificado emitido para cada uno de los inmuebles estatales, ya que aún está pendiente un levantamiento e inventario nacional completo de los bienes inmuebles del Estado.

El objetivo del Decreto 268-16 es:
a) elaborar un inventario de los terrenos propiedad del Estado;
b) auditar las transacciones inmobiliarias que afecten dichos terrenos;
c) determinar el mejor uso de los inmuebles de propiedad estatal o presuntamente estatal, de acuerdo con su naturaleza y características;
d) realizar levantamientos, modificaciones y actualizaciones eficientes de las parcelas que permitan sanear los terrenos y su titularidad; y
e) decidir sobre su uso por parte de otras instituciones del Estado.

El Decreto también busca proteger los derechos de propiedad del Estado y garantizar al público acceso a títulos de propiedad mediante vías legales “confiables y rápidas”, como parte de la política pública. Reconoce, además, la falta de un proceso claro y eficiente para la compra y titulación de propiedades, situación que suele descubrirse cuando inversionistas adquieren inmuebles de instituciones estatales o de particulares que previamente compraron terrenos originalmente pertenecientes al Estado.

Ante lo anterior, surgen preguntas como: ¿cómo comprar con confianza un inmueble al Estado dominicano o a particulares que adquirieron originalmente al Estado? ¿Cómo verificar la titularidad si no existe un título? ¿Existe un procedimiento uniforme en todas las instituciones públicas para comprar inmuebles? La respuesta dependerá de cada caso particular.

Si bien es posible comprar propiedades del Estado asegurando que se trate de terrenos sin ocupantes o propietarios previos, de una entidad con un representante facultado mediante poder otorgado por el Poder Ejecutivo, y con un contrato de venta aprobado por el Congreso Nacional, lo cierto es que obtener título de propiedad “confiable y rápido” requerirá de un levantamiento catastral concluido, de la titulación del terreno y del cumplimiento de los requisitos legales de validación contractual y cierre que faciliten un proceso de transferencia inmobiliaria ágil.

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SOBRE EL AUTOR: Felipe Castillo es socio líder de las áreas de Inversión Extranjera, Bienes Raíces y Turismo en Arthur & Castillo Asesores y Consultores en la República Dominicana. Se especializa en inversión extranjera, bienes raíces y negocios internacionales (Maestría en Negocios Internacionales y estudios en Finanzas y Emprendimiento en Georgetown University en Washington, D.C. y Máster en Negocios Internacionales y Comercio Electrónico en la Universitat Pompeu Fabra en Barcelona) con más de 20 años de experiencia en inversión extranjera, zonas francas, negocios internacionales y práctica inmobiliaria transfronteriza. Él es un Experto Certificado en Bancarrota Empresarial e Intérprete de los idiomas inglés y español.

Email: fcastillo@aclaw.com

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